楼市还看涨?万科可能给到了一个正确的判断!

摘要: 楼市未来,你信谁?三选一

09-09 04:33 首页 老晋房产观

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以  下  为  正  文


中国正在试点“只租不售”的模式,其“成熟”模式或为中国的租赁房市场指明了未来。


早在今年7月初上海就最早推出了“只租不售”的地块,8月底再连推9块(4块+5块)几乎都是黄金地段的地块,很多旁边紧挨10万一平的“豪宅”,专门用于租赁住房用地。


除上海外,全国各大城市也都在纷纷推动房屋租赁方案落地。


北京计划在未来5年内建设50万套租赁住房。深圳规定在棚户区改造的住宅部分,除拆迁安置房外,“只租不售”。

 

“紧接着”国土资源部、住房城乡建设部再确定13个本轮房价上涨较快城市:北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都,作为开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市。 


对于这些租赁房所面向的群体,新华社在8月底的撰文《集体土地建租赁房将如何影响市场?》中也说得非常清楚: 

 

据住建部统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代,与新市民旺盛的住房租赁需求相比,我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。


同时地方上,如上海对这一定位也早有清醒的“认识”:《上海市住房发展“十三五”规划》中明确了上海将在就业集聚地区和交通便利地区增加租赁住房,“十三五”时期,上海预计新增租赁住房用地1700公顷、新增供应租赁住房约70万套。 

 

也就是说租赁房首先着重解决的是新毕业大学生和“外来务工人员”居有定所方便上班的问题。从上海推出的几乎全是靠近交通枢纽的地块,也能看出这一导向。

 

虽然租赁房作为试点仍在探索之中,但已经有专业人士对这种鼓励商业资本提供租赁房的模式提出质疑,认为该行业根本没有利润可言,大多数都是在赔本赚吆喝。

 

但即便如此,仍有大量私人企业前赴后继,如阿里集团。

 

这些企业相信的当然是租金即将上涨,5万亿之巨的市场即将“芝麻开门”的判断。


而英美早已在这一领域证明了,这是一个可以爆赚的市场,其“成熟”模式或为中国的租赁房市场指明了未来。

 

2004至2014年,伦敦平均房租占收入的比例,从四分之一上升至超过三分之一;同样的,纽约的平均房租占收入的比例,也从2002年的29%,上升至2014年的34%。 

 

房租的上涨当然与房价是息息相关的。 

 

 

按照目前的房价和收入增速来看,买房梦只能离工薪阶层越来越远,既然买不起房,那就租一辈子吧!这样的趋势是我们的未来吗?有没有逆转可能?往下看


楼市即将发生什么?

来看看万科给我们的答案……


 

今天(97日)的楼市,有两个大消息:


1、有研究机构统计,今年前8个月,中国300个城市的土地出让金达到了2.2万亿元,同比增长了34%


2、据“国际金融报”报道,万科的资产负债率已创历史新高,举债发展的步伐明显加快;同时,它的流动比率创下1993年以来新低,偿还负债能力变弱。

 

其实,这两条消息基本上说了同一件事情:开发商在积极拿地,连万科这种稳健的企业都不例外。

 

根据半年报,万科的资产负债率达到了82.66%,为上市以来新高。其中流动负债达到了6761亿元,总负债达到了7681亿元。

 

而在2014年年报里,万科的负债率是77.2%,总负债是3925亿元。短短两年半,万科的总负债就接近于翻倍。

 

“国际金融报”的结论是:自郁亮接手万科董事会主席两个多月以来,万科已悄然发生巨变。

 

的确如此,从新闻里我们都能感觉到这种变化。特别是万科股权之争接近尾声,宝能和王石出局基本确定以来,万科的大并购一单接一单。7月,万科在广州砸下551亿元,收购了包含多幅广州核心区地块的“广信资产包”;随后,又牵头大手笔收购了新加坡著名的物流地产企业普洛斯(GLP),涉及总金额达到116亿美元。

 

这两笔大收购,意味着万科的“郁亮时代”正式到来。

 

那么问题来了:郁亮历来以温和、理性的形象示人,他怎么会用“大收购”的方式开局?

 

我猜,原因不外乎:由于股权之争,万科过去一年多有点“野渡无人舟自横”的状态,拿地力度不够。这种局面如果不改变,万科将缺乏发展后劲。

 

事实上,即便万科如此卖力气拿地,今年前8个月仍然相对落后。

 


上面是“克尔瑞”统计的今年前8个月新增土地前三十名开发商的情况,可以看出来,万科在新增土地“价值”上只位居第四,新增土地“建筑面积”上只位居第五。

 

换句话说,郁亮这么激进“创出历史新高”地拿地,仍然远远不如碧桂园、恒大和融创中国。

 

“克尔瑞”的数据还显示,“前三十”房企今年18月拿地的“建筑面积”已经相当于去年的90%,“价值”(支出的地价)已经相当于去年全年。

 

也就是说,越是大房企越是激进!

 

我此前曾在文章里说,开发商正在和调控政策展开“十万亿元级别”的大对赌。

 

开发商从拿地到建成房子销售,一般是3年左右的周期。也就是说,开发商不相信这轮调控能延续超过3年。而且坚信:3年后房价“没有最高、只有更高”。

 

现在,显然连万科也是这样想的。否则,负债率不可能创出历史新高。

 

而另一方面,随着10月中旬重要会议的临近,各种调控政策正在加码。最新的动向是:湖北省国资委要求国有房企加快销售、回笼资金、停止增资;在深圳等城市,正在严查消费贷流入楼市。

 

这两种趋势矛盾吗?看似矛盾,又可以解释得通——如果你把新一轮调控措施,理解为短期措施的话!

 

对于诡异的中国楼市!你可以选择信万科,你可以选择信大炮,也可以选择信自己。我更倾向于开发商的选择,因为开发商和调控政策的赌局是“十万亿级”的对赌。调控政策如果胜出,开发商资金链集体崩断,意味着帝国将遍地血流成河。


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